Рынок недвижимости Узбекистана готовится к переходу на систему эскроу-счетов, механизм, направленный на повышение прозрачности сделок и защиту прав покупателей в долевом строительстве. Данная инициатива была заложена в рамках Указа Президента Республики Узбекистан от 27.01.2025 г. № УП-11 «О мерах по дальнейшему развитию сферы жилищного строительства, который предусмотрел совершенствование механизмов финансирования строительства на основе долевого участия».
С момента его принятия концепция эскроу-счетов прошла несколько этапов обсуждений, доработок и корректировок с учетом позиции участников рынка и регуляторов. На текущий момент реформа находится в стадии практической реализации, и внедрение механизма эскроу рассматривается как неизбежный этап дальнейшего развития отрасли.
Новая модель предполагает, что денежные средства дольщиков будут размещаться на специальных банковских счетах и блокироваться до момента выполнения застройщиком своих обязательств. Таким образом, доступ к средствам становится возможным только при подтверждении фактического прогресса строительства.
Финансирование проектов через банки
В рамках эскроу системы банки будут играть ключевую роль в финансировании строительства. Средства дольщиков будут выделяться застройщику поэтапно в виде траншей, привязанных к конкретным стадиям реализации проекта. Прибыль девелопера становится доступной только после завершения строительства и получения кадастровых документов, что существенно ограничивает возможность использования средств не по целевому назначению.
Усиление контроля за строительством
Эскроу-механизм также усиливает контроль за соблюдением проектной документации. Финансирование будет осуществляться исключительно в пределах утвержденных параметров объекта, что снижает риск самовольного изменения этажности или иных характеристик здания. В случае, если застройщик не сможет завершить проект, банк, выступающий участником сделки, обеспечивает завершение строительства за счет аккумулированных средств.
Права дольщиков
Дополнительным элементом защиты является расширение прав дольщиков. В частности, предусматривается возможность свободного распоряжения правами на строящуюся недвижимость, включая их отчуждение, без необходимости согласования с застройщиком.
Влияние на рынок и цены
Переход на эскроу-счета может повлиять на экономику проектов. По оценкам участников рынка, стоимость банковского финансирования остается высокой, что может увеличить себестоимость строительства. В то же время ожидается, что рынок будет сдерживать резкий рост цен. Основные изменения, вероятно, коснутся структуры доходов девелоперов, т.е. переход к более прозрачной модели ведения бизнеса приведет к снижению сверхприбыли и усилению налоговой нагрузки.
Сроки внедрения
Обязательное применение эскроу-счетов в долевом строительстве изначально планировалось с 1 января 2026 года. В настоящее время сроки смещены, ориентиром выступает теперь 1 июля 2026 года, однако окончательная дата будет зависеть от принятия соответствующего законодательства и может быть дополнительно скорректирована. При этом сам переход на систему эскроу не ставится под сомнение и рассматривается как неизбежный этап реформирования рынка недвижимости.
Международная практика
Механизмы, аналогичные эскроу, уже широко применяются в ряде юрисдикций и зарекомендовали себя как эффективный инструмент защиты покупателей и повышения финансовой дисциплины девелоперов.
Так, в России система эскроу-счетов была внедрена в долевом строительстве в 2019 году. С этого момента средства дольщиков размещаются в банках и не передаются застройщику до завершения строительства. Девелоперы финансируют проекты за счет банковских кредитов, а доступ к средствам покупателей получают только после ввода объекта в эксплуатацию.
В Индии действует система регулирования RERA (Real Estate Regulation and Development Act), согласно которой застройщики обязаны размещать до 70% средств покупателей на специальных счетах. Такой подход минимизирует риск перераспределения средств между проектами и повышает прозрачность девелоперской деятельности.
В странах Европы и США механизмы эскроу также применяются, хотя и в несколько иной форме. Например, при сделках с недвижимостью средства покупателя размещаются у независимого агента (escrow agent или нотариуса) и перечисляются продавцу только после выполнения всех условий сделки.
Таким образом, международный опыт показывает, что внедрение эскроу-механизмов способствует формированию более устойчивого и прозрачного рынка недвижимости, снижает риски для конечных покупателей и усиливает контроль за использованием средств в строительных проектах.
Общая оценка
Внедрение механизма эскроу-счетов можно рассматривать как один из системообразующих этапов трансформации рынка недвижимости Узбекистана, направленный на переход от модели, основанной на доверии к застройщику, к модели институциональных гарантий и финансового контроля. По сути, речь идет о перераспределении рисков. Если ранее ключевые риски строительства и завершения проекта несли на себе покупатели (дольщики), то в новой системе значительная их часть переносится на банковский сектор и самих девелоперов.
С практической точки зрения это означает существенное изменение бизнес-модели строительных компаний. Доступ к средствам дольщиков будет ограничен, а финансирование проектов зависеть от способности застройщика привлекать банковское кредитование и подтверждать экономическую устойчивость проекта.
Одновременно с этим ожидается естественная консолидация рынка. Компании, не обладающие достаточной капитализацией или практикой ведения проектов в рамках формализованных финансовых процедур, могут столкнуться с трудностями при адаптации к новым условиям. В результате рынок, вероятно, будет постепенно очищаться от недобросовестных или финансово нестабильных участников.